Investir dans un bien locatif en République Dominicaine : mes 5 tops conseils

DÉTERMINEZ LA RÉGION OÙ VOUS PRÉFÉREZ VIVRE et DÉCIDEZ OBJECTIVEMENT D’EN IDENTIFIER LES ATOUTS ET LES DÉFAUTS : ville ou village, lieux touristique ou plus sauvage, bien desservis par les différents aéroports, quels types de populations prédominent, activités, restaurants, opportunités d’emplois, structures scolaires etc... Une fois ces critères déterminés, vous saurez quelle potentielle clientèle (famille, hommes d’affaires, jeunes, retraités, nationalités …) vous pourrez cibler pour louer votre bien et le mettre en avant comme il se doit. Vous n’allez pas louer à de jeunes couples en soif de discothèques et activités multiples alors que votre bien se trouve en campagne à 2h de la ville ! J’insiste sur le fait de choisir un coin de l’île qui vous plaise vraiment, premièrement parce-que vous y vivrez de temps en temps mais aussi parce-que vous aurez moins de difficulté à convaincre vos locataires des attraits du lieu.
 

VÉRIFIEZ L’OFFRE ET LA DEMANDE LOCATIVE dans votre secteur : Vous pouvez regarder s’il y a beaucoup de biens en locations et à quels tarifs sur google, airbnb, booking.com, tripadvisor, homeaways et j’en passe… Simulez des demandes des locations sur différentes périodes de l’année pour voir s’il y a beaucoup de disponibilités. S’il y en a peu c’est que cela se loue très bien. Pensez aussi à vous renseigner s’il y a beaucoup d’hôtels et leur taux de remplissage en demandant aux gens qui vivent et travaillent sur place à l’année. Vous devez connaitre votre concurrence.
Cherchez ensuite plusieurs biens disponibles à la vente en fonction de votre budget. Vous pouvez alors commencer à faire un calcul de rentabilité. Notez que dans cet article je ne parle pas d’investissement qui va vous enrichir car, pour se faire, les loyers étant quand même assez bas en RD, il faudrait avoir un vrai parc immobilier et une stratégie commerciale adaptée. Je parle d’investir dans un bien que vous louerez pour payer les frais annuels et l’entretien de celui-ci et pour les chanceux, avoir un peu d’argent sur place pour vos séjours privés.
 

CHOISIR VOS MOYENS DE COMMERCIALISATION : agents immobiliers, plateformes en lignes, vos propres page facebook et site internet. Tout dépendra de votre degré de connaissance en la matière, du temps et de l’argent que vous pourrez y consacrer. Dans tous les cas vous devez proposer un tarif juste par rapport à vos prestations, être très clair dans votre descriptif et ne pas trop enjoliver les choses. Enfin très IMPORTANT, proposez des photos de qualités pour que le client puisse se rendre compte des surfaces et de la qualité du logement. Pensez à préciser s’il y a des restrictions, animaux, enfants en bas âges, fumeurs et autres. Proposez aussi quelques photos des lieux attractifs autour de votre propriété.
PETITE ASTUCE : montrez votre annonce à des personnes qui ne connaissent pas votre bien et demandez leur ressenti. Ne pas dissimuler des choses qui peuvent être un problème pour le locataire. A l’heure actuelle nous consommons en nous fiant aux avis en ligne, si vous avez promis quelque chose qui ne correspond pas à la réalité, cela se saura tôt ou tard et il sera difficile de remédier à cette perte de confiance.

ÉQUIPEZ VOTRE BIEN POUR QU’IL SOIT ATTRACTIF : une fois votre bien acheté (je suppose que vous aurez fait toutes les vérifications nécessaires avant de vous lancer), mettez-vous à la place des futurs locataires dont vous connaissez les besoins puisque vous avez ciblé votre clientèle idéale. Quels équipements sont indispensables (internet évidemment ! Climatisation ou pas, TV, lit bébé, linge de maison, équipements de la cuisine, piscine etc..) Comme toujours je recommande de ne pas investir dans des équipements trop chers même si vous chercher à faire du standing… l’utilisation normale des locataires mais aussi le climat (air marin) et la mauvaise électricité se chargeront de les endommager et ils devront être changés régulièrement pour maintenir votre qualité locative. Vous ne voulez pas non plus être trop rigide sur vos états des lieux, comprenez que certains dommages collatéraux sont normaux et ils doivent être budgétés dans votre tarif de location.
Enfin, ayez le souci du détail : fleurs, présentation des lits, un petit cadeau de bienvenu, un fond d’épicerie dans le placard… Le but est d’offrir une expérience unique à vos clients.

PROPOSER UN BIEN PARFAITEMENT ENTRETENU ET UN ACCUEIL IRRÉPROCHABLE. Sans doute les points les plus importants ! Prenez en compte au moment de votre achat que vous aurez besoins de personnel pour entretenir votre bien en votre absence et pour aider vos locataires. Vérifiez avant l’achat si vous aurez déjà des personnes disponibles et compétentes sur place. Jardinier, pisciniste, femme de ménage pour l’entretien et une personne responsable qui parle les langues si possible (un manager ou votre agent immobilier) pour les gestions diverses telles que paye des employés, achats pour la maison mais surtout pour accueillir, guider et venir en aide aux locataires si besoin. Tout ceci a un coût que vous devez prendre en compte au moment de votre calcul de rentabilité. Il n’est malheureusement pas toujours évident de trouver des personnes fiables dès le début, pourtant ce facteur sera celui qui fera toute la différence entre votre bien et celui des autres. Une location impeccable, un service de proximité et un accueil chaleureux.

Il est clair que le principal avantage d’investir dans un bien locatif est le fait d’avoir un pied à terre dont vous pourrez profiter à votre guise et qui sera entretenu de façon régulière grâce aux locations. Ayez conscience que vous ne louerez peut être pas beaucoup la 1ere année, mais si vos prestations sont à la hauteur vous gagnerez rapidement en notoriété. Je recommande de privilégier les courts ou moyens séjours (beaucoup plus rentables) plutôt qu’une location à l’année. Vous aurez toujours un œil sur l’état de votre bien, il se détériora moins facilement et gardera toute sa valeur. Je dirais même que pour une revente à l’avenir, cela sera un argument non négligeable de pouvoir prouver que ce bien à un fort potentiel locatif.
 

Bonne chance !

Carole Anita

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